O arrendamento de terras consiste em ceder a área para outra pessoa explorar em troca de uma quantia em dinheiro, funciona como uma espécie de aluguel. Pode ser uma boa opção de negócio quando a terra não produz, mas o proprietário não quer vendê-la. Entenda todas as normas que envolvem o arrendamento de terras e avalie se é uma alternativa vantajosa para você.
Regras para o arrendamento rural
Estabelecido pela Lei nº 4.504/64, conhecida como Estatuto da Terra, o dono da terra, chamado de arrendador, aluga a propriedade para que outra pessoa, denominado arrendatário, explore o terreno, sob o pagamento do valor definido por ambas as partes, assim como o tempo de arrendamento.
Dessa forma, pactuado entre as partes, o contrato com firma reconhecida pode ser registrado em cartório para ter mais validade jurídica, mas não é obrigatório. Após o fim do contrato, o prazo pode ser prorrogado ou não, através de aditivo contratual.
Se o arrendador quiser, também pode ceder ao arrendatário os equipamentos necessários para a exploração da terra. Vale ressaltar que tudo deve estar formalizado no contrato de arrendamento rural.
Outra possibilidade é o arrendatário com opção de compra. Neste caso, como citado pelo Art. 45 do Decreto de nº 59.566/66.
Art 45. Fica assegurado ao arrendatário o direito de preempção na aquisição do imóvel rural arrendado. Manifestada a vontade do proprietário de alienar o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo, de 30 (trinta) dias, contado da notificação, exercer o seu direito (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra).
Art 46. Se o imóvel rural em venda, estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, o direito de preempção só poderá ser exercido para aquisição total da área.
§ 1º O proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área.
§ 2º Nos casos deste artigo, fica assegurado a qualquer dos arrendatários, se os outros não usarem do direito de preempção, adquirir para si o imóvel.
Art 47. O arrendatário a quem não se notificar a venda, poderá depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição da escritura de compra e venda no Registro Geral de Imóveis local, resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação (art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra).
Diferença entre parceria e arrendamento
No contrato de arrendamento de terras, o arrendador transfere a utilização do imóvel para o arrendatário para que explore o terreno, com alguma atividade agrícola, por exemplo, em troca do pagamento do “aluguel” firmado previamente.
Por exemplo, José tem uma pequena propriedade que no momento não está sendo produtiva, pois não tem condições de arcar com o maquinário necessário para qualquer tipo de plantio. Antônio deseja começar uma plantação de milho, mas não tem o terreno necessário para o cultivo.
Sendo assim, Antônio pode arrendar as terras de José para começar o seu plantio, basta fixar um valor, para utilização da área, a ser pago mensalmente.
Já no contrato de parceria agrícola, além de ceder o direito de exploração da terra, as partes compartilham os riscos e lucros do negócio, como ocorre em uma sociedade.
Considerando o exemplo dado, se fosse uma parceria agrícola, Antônio arrendaria a propriedade de José, mas ambos dividiram os custos e ganhos com o milharal, como a contratação de funcionário e a aquisição de equipamentos necessários para o cultivo.
Portanto, é estabelecido mais um vínculo entre arrendador e arrendatário, o que já não acontece em um contrato de arrendamento de terras. Neste último caso, os riscos e lucros do negócio são exclusivamente de quem “alugou” o terreno para exploração.
Ainda, os contratos contemplam finalidades diferentes, e os regimes tributários das duas práticas também são distintos. No contrato de arrendamento incide 27% no IR para pessoas físicas, já no contrato de parceria incide 5,5% no IR para pessoas físicas.
Vantagens do arrendamento de fazendas
Se você deseja atuar no agronegócio, mas está inseguro e não quer ou não pode investir na compra de imóveis rurais, o arrendamento rural pode ser uma opção.
O tempo mínimo de validade do contrato é de três anos, dependendo do cultivo a ser plantado. Veja as principais vantagens desse tipo de negócio:
- Direito de preferência para adquirir o bem imóvel;
- Mais seguro tanto para o arrendatário como para o arrendador;
- O terreno pode ser usado para atividades de agricultura, agroindústria, produção pecuária, extrativa ou mista.
Direitos e deveres do arrendatário e arrendador
Como em qualquer relação contratual, existem direitos e deveres para ambas as partes. Veja quais são os do arrendador:
- Adquirir de outra pessoa os bens a serem dados em arrendamento;
- Entregar ao arrendatário os bens por ele indicados para seu uso e gozo;
- Vender os bens arrendados, se o arrendatário optar pela compra e pagar o preço residual;
- Receber os bens de volta, se não houver compra final ou renovação do contrato;
- Renovar o contrato, se o arrendatário desejar, com a definição de um novo valor para as prestações, considerando a depreciação do bem.
Agora conheça os direitos e deveres do arrendatário:
- Pagar os aluguéis na forma pactuada, computados o valor do bem e a remuneração do seu uso;
- Manter os bens arrendados em bom estado de conservação;
- Responder pelos prejuízos que causar aos devidos bens;
- Restituir os bens, ao final do contrato, se não quiser a opção de compra;
- Suportar os riscos e os encargos dos bens arrendados, inclusive o seguro;
- Pagar ao arrendador todas as prestações relativas ao contrato, se pretender rescindi-lo antes de seu termo final.
Aspectos fiscais que devem ser considerados no arrendamento rural
As operações de arrendamento rural estão inseridas no campo de incidência de tributos. Com isso, o cálculo da tributação será realizado de acordo com as características de cada parte e do regime de enquadramento tributário.
Com relação a receita pelo arrendador:
- Este não exerce o papel de explorador da atividade rural;
- Considera-se que é uma atividade de mera locação;
- Incidência do IRPF com base na tabela progressiva, o qual pode ser de até 27,5% sobre o rendimento;
- Se o arrendador e arrendatário forem pessoas físicas, a forma de recolhimento será através do carnê leão;
- Se o arrendatário for pessoa jurídica, este deve reter os valores de IR na fonte e recolher para a Receita Federal do Brasil (RFB).
Com relação a tributação da receita pelo arrendatário:
- Este exerce efetivamente a atividade rural conforme prevê a legislação brasileira, cabendo, portanto, a opção pela tributação especial;
- Se o arrendatário for pessoa física, poderá optar pelo regime tributário especial previsto no Decreto 9580/2018, a saber:
o A base de cálculo do lucro será presumida e corresponde a 20% sobre o total da receita bruta auferida no mês;
o Aplicação das alíquotas da tabela progressiva (até 27,5%) sobre a base de cálculo do imposto acima citada;
o Carga tributária total de 5,5% sobre as rendas (27,5% sobre 20% = 5,5%);
o Manutenção da obrigatoriedade de comprovação das despesas e receitas ocorridas com a atividade;
o Pode optar também pela tributação sobre o resultado líquido apurado no livro caixa. Nesse caso aplica-se até 27,5% sobre o resultado líquido de receitas menos as despesas com a atividade.
- Se o arrendatário for pessoa jurídica:
o Tributação do IR com base na receita não operacional, ou seja, alíquota de 15% sobre a receita total da atividade como arrendatário, mais 10% a título de adicional, de acordo com as regras de cálculo. Tal regra aplica-se para o lucro presumido e o que difere no lucro real é que neste, calcula-se sobre o lucro líquido fiscal.
Tributação nos contratos de parceria
A tributação nos contratos de parceria agrícola costuma ser mais vantajosa, isso porque, também tem regras especiais para cálculo e recolhimento dos tributos.
- Arrendatário pessoa física:
o Base de cálculo reduzida de 20% sobre a receita bruta da atividade rural;
o Sobre a base de cálculo acima citada aplica-se a alíquotas de IR de até 27,5%, com carga tributária efetiva de 5,5%.
- Arrendatário pessoa jurídica optante pelo lucro presumido:
o Base de cálculo do IR de 8% presumido sobre a receita bruta na atividade rural;
o Alíquota de IR de 15% sobre a base de cálculo;
o Carga tributária efetiva de 1,2%;
o Base de cálculo da Contribuição Social de 12% presumido sobre a receita bruta da atividade rural;
o Alíquota de CSLL de 9% sobre a base de cálculo;
o PIS e COFINS suspensos.
- Arrendatário pessoa jurídica optante pelo lucro real:
o Base de cálculo do IR constitui o lucro líquido da atividade rural, sendo, o lucro contábil, mais as adições legais menos as exclusões legais para o lucro real;
o Alíquota de IR de 15% sobre a base de cálculo;
o Base de cálculo da Contribuição Social constitui o resultado líquido da atividade rural, sendo, o lucro contábil, mais as adições legais menos as exclusões legais para a CSLL no lucro real da atividade rural;
o Alíquota de CSLL de 9% sobre a base de cálculo;
o PIS e COFINS suspensos.
Por fim, podemos observar que a aplicação das regras tributárias nos contratos de arrendamento ou de parceria agrícola, dependem de uma análise técnica profunda, com base nas características de cada contribuinte, no volume de negócios e na rentabilidade de cada um, de forma a propor a opção no sentido de economizar tributos.
Quando vale a pena arrendar?
Veja alguns casos em que o arrendamento de terras pode ser extremamente vantajoso para ambas as partes:
Atividade pecuária – liberar a terra para diminuir custos com reforma e recuperação do pasto é uma boa alternativa para o pecuarista. A propriedade pode ser cedida para a plantação de lavouras, por exemplo, na fase de formação do pasto. Já na reforma, o sistema de rotação de culturas pode ser bom para a recuperação da pastagem.
Terras improdutivas – se você dispõe de terras, porém não quer ou não pode investir em infraestrutura para manter a atividade agrícola ou pecuária, o arrendamento pode ser uma chance de uma renda a mais sem precisar vender o imóvel, além de não correr o risco do governo desapropriar a propriedade.
Grandes produtores – produtores de grandes culturas, por ex.: cana de açúcar, soja, milho, eucalipto, entre outros, optam por arrendamento rural, devido a segurança jurídica como produtor rural (parte hipossuficiente dessa relação) e claro, o alto retorno financeiro.
É recomendado contar com uma orientação jurídica para que tenha segurança e evite transtornos ao efetuar o arrendamento de terras. Ficou com alguma dúvida? Entre em contato conosco, será um prazer atendê-lo.
Veja também conteúdo completo sobre como fazer um contrato de arrendamento de terras.
