O Contrato de locação definido pelo Código Civil de 2002 como sendo o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Nesse artigo, vamos abordar especificamente sobre a rescisão, quando pode ser feita, os respectivos prazos e as possíveis consequências. Para evitar problemas futuros, entenda todos os detalhes que envolvem a rescisão de contrato de locação
Para isso, existem regras que definem essa situação no mercado imobiliário e devem estar explícitas em cláusula contratual. Principalmente com relação às diferenças de locação não residencial e residencial!
O contrato de locação pode ser rescindido antes do prazo?
De acordo com a Lei do Inquilinato, que vigora desde 1991, se o contrato de locação foi estabelecido por um determinado período, o locador não pode pedir o imóvel de volta antes de acabar o prazo definido.
Se o locatário desejar devolver o imóvel antes do tempo firmado no contrato de locação, ele deverá pagar uma multa proporcional ao período restante para o término do contrato ou o que for determinado pelo juiz, caso haja alguma ação relacionada. Veja o que diz a lei:
“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.
Geralmente os contratos de locação fixam o período de 30 meses, ou seja, dois anos e meio. No entanto, se o contrato de locação não tiver validade determinada, a multa contratual passa a ser inválida.
Atenção! Se o imóvel não tem condições de ser habitado, o locatário pode rescindir o contrato de locação antes do término, sem ter que pagar qualquer tipo de multa, mesmo que o contrato ainda não esteja no período determinado para desobrigação da multa.
Motivos para rescisão do contrato de locação
O locador pode pedir o imóvel antes do tempo estabelecido no contrato de locação nas seguintes situações:
- Falta de pagamento;
- Se o locador não tiver outro bem e necessitar do imóvel para uso próprio;
- Se o locatário cometer algum ato ilegal e descumprir as regras firmadas no contrato de locação, como fazer uma reforma sem o conhecimento do locador.
- O poder público pode determinar a necessidade de reparos urgentes no imóvel conforme previsto na Lei do Inquilinato. Neste caso, o locador poderá rescindir o contrato e retomar o imóvel para efetuar os devidos consertos.
Já o locatário não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel. A única exigência é que ele pague a multa proporcional ao período restante para o término do contrato.
Veja matéria completa sobre motivos para rescisão do contrato de locação.
Contrato de locação com validade indeterminada
O contrato de locação com validade indeterminada é acima de 30 meses (se esse for o prazo determinado pelas partes). Como não houve encerramento do contrato quando terminou o prazo fixado, ele é prorrogado automaticamente e se torna indeterminado, mesmo já sendo na “teoria”.
Nestas condições, o locador pode findar o contrato a qualquer momento. É preciso somente que ele notifique o locatário por escrito e com um prazo mínimo de 30 dias para desocupar o imóvel conforme definido no art. 46 da Lei do Inquilinato. Leia:
“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo à prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. ”
Depois da devida notificação e o fim do prazo para a desocupação, se o locatário não deixar o imóvel, caberá ao locador entrar com a Ação de Despejo.
Multa por quebra de contrato de locação
Caso o locatário queira devolver o imóvel antes do tempo firmado no contrato de locação, ele deverá pagar uma multa proporcional ao período restante para o término do contrato. Porém, existem algumas exceções que o locatário pode ficar isento da multa. Veja quais são:
Transferência de emprego – se o locatário for transferido para prestar serviços em outra cidade, não é obrigado a pagar a multa. Mas é necessário que notifique o locador por escrito e apresente documento para comprovar a transferência. A notificação deve ser feita no mínimo 30 dias de antecedência.
Acordo – é possível tentar um acordo com o locador. Se for aceito, o locatário não precisa pagar a multa. Há casos que depois de 12 meses de permanência no imóvel, por exemplo, a multa não é mais uma obrigação.
Imóvel inabitável – se o imóvel não tem condições de ser habitado, o locatário pode rescindir o contrato de locação antes do término, sem ter que pagar qualquer tipo de multa, mesmo que o contrato ainda não esteja no período determinado para desobrigação da multa.
Conforme recentes entendimentos, as jurisprudências têm demonstrado favorecer os locatários em relação à multa rescisória.
Sendo assim, há casos em o locatário não é obrigado a pagar a multa, quando ficam comprovadas falhas de serviço e informação do locador, como luzes que não funcionam, problemas hidráulicos, estruturais ou qualquer item que possa arriscar a segurança dos moradores e tenha sido omitida antes da assinatura do contrato.
Como calcular a multa da rescisão do contrato de locação?
A multa da rescisão do contrato de locação será sempre proporcional ao período restante para o término do contrato.
Vejamos, um caso prático: um contrato de locação com prazo de 30 meses, onde a multa pactuada foi de R$ 3.000,00, (geralmente o valor corresponde a três meses de aluguel), depois de seis meses, o locatário decidiu deixar o imóvel, faltando 24 meses para o fim do contrato de locação.
Para calcular a multa, é necessário dividir o valor da multa pelo prazo firmado em contrato:
| R$ 3.000,00 / 30 meses = R$ 100,00 |
Depois de chegar ao valor da multa por mês, é preciso calcular a quantidade de meses restantes para o término do contrato que não foi cumprido e multiplicar pelo valor da multa mensal.
| 24 meses x R$ 100 = R$ 2.400,00 |
Neste caso, o valor da multa da rescisão do contrato de locação é de R$ 2.400,00.
Documentos necessários para a rescisão do contrato de locação
Para efetuar a rescisão do contrato de locação, o locatário precisa apresentar alguns comprovantes de quitação dos encargos locatícios e de contas básicas do imóvel, como luz, água e condomínio, por exemplo. É recomendado estabelecer a relação de documentos necessária em contrato para evitar problemas.
Depois de entregar a documentação, o locatário deve devolver o imóvel no mesmo estado que encontrou. Será feito uma vistoria para atestar que nada foi danificado e tudo está dentro da normalidade. Paga-se a multa rescisória se for o caso. A partir do momento que o imóvel for desocupado, a locação é rescindida.
A rescisão de contrato de aluguel pode ser bastante burocrática. Por isso, é recomendado contar com uma orientação jurídica para que tenha segurança e evite transtornos. Ficou com alguma dúvida? Entre em contato conosco será um prazer atendê-lo.
