A Lei do Inquilinato, sancionada em 1991, rege as relações locatícias no país e determina os casos possíveis de rescisão do contrato de locação antes do prazo final. Conheça os motivos necessários para a rescisão de contrato de locação e evite multas contratuais.
O contrato de locação pode ser rescindido antes do prazo?
O prazo dos contratos de locação geralmente é fixado em 30 meses ou mais. Portanto, se foi estabelecido um determinado período, o locador não pode requerer o imóvel antes do fim do prazo definido.
Caso o locatário deseje sair do imóvel antes do tempo determinado no contrato de locação, deverá pagar uma multa proporcional ao período restante para o término do contrato ou apresentar motivos para a rescisão do contrato de locação.
Como, por exemplo, se o imóvel não tem condições de ser habitado, o locatário pode rescindir o contrato de locação antes do término, sem ter que pagar qualquer tipo de multa, mesmo que o contrato ainda não esteja no período estipulado para desobrigação da multa.
Motivos para rescisão do contrato de locação
Conheça alguns motivos para a rescisão do contrato de locação antes do prazo final.
RESCISÃO PELO LOCADOR
Necessidade do imóvel para uso próprio
O direito de pedir a moradia para uso próprio implica na retomada do bem para ocupação pelo dono ou por seus parentes próximos. Pode ser o cônjuge ou companheiro, pais, avós e filhos, desde que não tenham imóvel residencial.
No caso de contrato de locação por 30 meses ou mais, o locador que recupera o imóvel só é obrigado a pagar multa se houver registro contratual.
Ocorrência de ato ilegal pelo locatário
O locador pode rescindir o contrato de locação se o locatário não cumprir uma ou mais cláusulas contratuais.
Por exemplo, fazer de reformas no imóvel alugado sem que haja a devida autorização do locador é entendido como quebra de cláusula contratual. Más condições de conservação ou depredação do imóvel também podem ser encaradas como tais, pois vão contra a Lei do Inquilinato.
Portanto, qualquer prática ilegal comprovada dentro do imóvel é mais uma das situações em que o locador pode requere a rescisão do contrato de locação.
Falta de pagamento
O não pagamento das parcelas do aluguel pode causar a rescisão do contrato de locação, logo o despejo do locatário.
Mútuo acordo
Se uma das partes quiser interromper o contrato e a outra não se opor, pode ser feito um acordo para evitar prejuízos para ambos.
Necessidade de reparos urgentes
O poder público pode determinar a necessidade de reparos urgentes no imóvel conforme previsto na Lei do Inquilinato. Neste caso, o locador poderá rescindir o contrato e retomar o imóvel para efetuar os devidos consertos.
RESCISÃO PELO LOCATÁRIO
Já, para a rescisão por parte do locatário, não é necessário haver motivo para a rescisão do contrato de locação. A única exigência é que ele pague a multa proporcional ao período restante para o término do contrato.
Multa por quebra de contrato
Caso o locatário queira devolver o imóvel antes do tempo firmado no contrato de locação, ele deverá pagar uma multa proporcional ao período restante para o término do contrato. Porém, existem algumas exceções que o locatário pode ficar isento da multa, como:
Transferência de local de trabalho – se o locatário for transferido para prestar serviços em outra cidade, não é obrigado a pagar a multa. Mas é necessário que notifique o locador por escrito e apresente documento para comprovar a transferência. A notificação deve ser feita no mínimo 30 dias de antecedência.
Imóvel inabitável – se o imóvel não tem condições de ser habitado, o locatário pode rescindir o contrato de locação antes do término, sem ter que pagar qualquer tipo de multa, mesmo que o contrato ainda não esteja no período determinado para desobrigação da multa.
Existem jurisprudências na justiça brasileira, ou seja, interpretações que favorecem os locatários em relação à multa rescisória.
Sendo assim, há casos em o locatário não é obrigado a pagar a multa, quando ficam comprovadas falhas de serviço e informação do locador, como luzes que não funcionam, problemas hidráulicos, estruturais ou qualquer item que possa arriscar a segurança dos moradores e tenha sido omitida antes da assinatura do contrato.
Cálculo da multa da rescisão do contrato de locação
Se em um contrato de locação com prazo de 36 meses, a multa pactuada foi de R$ 5.000,00. Geralmente o valor corresponde a três meses de aluguel. Depois de 12 meses, o locatário sair do imóvel, faltando 24 meses para o fim do contrato de locação.
Para calcular a multa, é necessário dividir o valor da multa pelo prazo firmado em contrato:
| R$ 5.000,00 / 24 meses = R$ 208,33 |
Depois de chegar ao valor da multa por mês, é preciso calcular a quantidade de meses restantes para o término do contrato que não foi cumprido e multiplicar pelo valor da multa mensal.
| 24 meses x R$ 208,33 = R$ 4.999,92 |
Neste caso, o valor da multa da rescisão do contrato de locação é de R$ 4.999,92.Ficou com alguma dúvida com relação aos motivos para rescisão de contrato de locação? Deixe seu comentário ou entre em contato, será um prazer orientá-lo.
